Wielka wojna ratusza z J.W. Construction o tzw. Hongkong Warszawy. Klienci: "Staliśmy się zakładnikami"
Stołeczny ratusz zarzuca firmie deweloperskiej J.W. Construction prowadzenie "nieuczciwych praktyk". Deweloper odpowiada, że ratusz łamie "reguły demokratycznego państwa prawa". A ludzie, którzy kupili lokale w tzw. Hongkongu piszą: "Jesteśmy zakładnikami tego sporu"
"Mamy wrażenie, że nikt, a zwłaszcza władze miasta Warszawa nie zechciały się do tej pory pochylić się nad naszym losem. Jesteśmy zakładnikami tego sporu i głównymi pokrzywdzonymi. Zwracamy się z prośbą o osobiste zaangażowanie Pana (...) i podjęcie działań zmierzających do zakończenia sporu" - takie sformułowania znalazły się w liście otwartym, jaki do Rafała Trzaskowskiego, prezydenta Warszawy, wystosowali klienci firmy J.W. Construction.
To najnowsza odsłona zaostrzającego się sporu o tzw. Hongkong Warszawy - monstrualny blok z 1,5 tys. mieszkań. I - to ważne - 157 niby-mieszkań udających lokale hotelowe.
Kanion jak w Hongkongu
Inwestycję Bliska Wola Tower trzeba zobaczyć na własne oczy, bo trudno ją opisać. To jeden budynek, który składa się z trzech wież. Najwyższa ma aż 92 metry. To ostatni etap wielkiego osiedla, które firma deweloperska J.W. Construction od półtorej dekady budowała na warszawskiej Woli, rejonie skrzyżowania ulic Kasprzaka i Prymasa Tysiąclecia.
Monstrualny blok stanął na obrzeżu tego osiedla. Między nim, a starszymi budynkami powstał kanion tak głęboki i wąski, że budzi skojarzenia z blokowiskami w Hongkongu. Stąd potoczna nazwa: Hongkong Warszawy. Wydaje się zakrzywiać grawitację, złudzenie jest tym silniejsze, że budynek ma obłe, płynące kształty.
W inwestycji jest ponad 1,5 tys. lokali (są w Polsce miasteczka, które mają mniej mieszkań). 157 z nich z formalnego punktu widzenia to nie mieszkania, bo powstały na podstawie pozwolenie na budowę dla hotelu ("bez możliwości prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego" - sprecyzowano). Deweloper sprzedawał je jako "lokale inwestycyjne", ich metraże zaczynały się od 18 m kw.
Budowa zakończyła się w 2022 r. Przyszła pora na formalne zakończenie inwestycji. Deweloper wystąpił o stwierdzenie samodzielności lokali, tak, by móc podpisać akty notarialne z nabywcami.
I tu nastąpił zwrot akcji: stołeczny ratusz odmówił wydania takich zaświadczeń dla pojedynczych lokali inwestycyjnych. Dlaczego?
"Kuchnia czy łazienka w mieszkaniu też nie może być samodzielna"
"Tak, jak nie można w lokalu mieszkalnym jako samodzielnych lokali wydzielić jego poszczególnych pomieszczeń (odrębnie kuchni, pokoju, czy łazienki), mimo, że każde z nich będzie wydzielone trwałymi przegrodami, to jednak dopiero razem zaspokajają potrzeby mieszkaniowe.
Tak samo z hotelami: jednostka hotelowa, mimo, że wydzielona trwałymi przegrodami, nie może stanowić samodzielnego lokalu, bowiem jest częścią większego organizmu funkcjonalnego, obejmującego też m.in. recepcję, powierzchnie ruchu czy pomieszczenia techniczne" - to fragment bardzo obszernego, 17-stronicowego pisma, które podpisała Olga Szewczyk, p.o. naczelnika wydziału architektoniczno-budowlanego Północ w biurze architektury i planowania przestrzennego stołecznego urzędu miasta.
Pismo wysłano do firmy J.W. Construction, inwestora Hongkongu. Jest to - uwaga! - już piąta odmowa stwierdzenia samodzielności lokali, które powstały jako element hotelu. Piąta, bo warszawscy urzędnicy już cztery razy wydawali podobne decyzje, ale były uchylane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze i sądy administracyjne. Ratusz podkreśla, że decyzje sądów nie zobowiązały urzędników do wydania zaświadczeń o samodzielności, a jedynie do powtórnego rozpatrzenia sprawy. Owszem, rozpatrzono ją ponownie - tylko, że z takim samym skutkiem, jak poprzednie cztery razy.
J.W. Construction alarmuje Bodnara, że ratusz Trzaskowskiego dokonał zamachu na praworządność
Inwestor Bliska Wola Towar wykupił całostronicowe ogłoszenie w Dzienniku Gazecie Prawnej. Stylizowane jest na wywiad z Maciejem Oborskim, pełnomocnik prawny firmy. Przekonuje on, że mamy do czynienia z zamachem na praworządność.
"Oprócz wniesienia piątego zażalenia do SKO spółka zwróciła się do prezesa SKO o wydanie postanowienia sygnalizacyjnego. To wyłączna kompetencja prezesa SKO zastrzeżona dla sytuacji w których zostaną dostrzeżone nieprawidłowości w pracy podległego mu organu. Skutkuje wszczęciem postępowania dyscyplinarnego wobec urzędników. Spółka zwróciła się także do prokuratora generalnego Adama Bodnara z wnioskiem o spowodowanie udziału przedstawiciela prokuratury w tym postępowaniu administracyjnym, co jest możliwe, gdy wymaga tego obrona praworządności lub ważny interes społeczny" - mówi Oborski.
"Kupiliśmy lokale, ale nie jesteśmy ich właścicielami"
Sprawa nie dotyczy tylko nabywców 157 mikrokawalerek zbudowanych na pozwoleniu na budowę dla hotelu.
"W związku z zaistniałą sytuacją, blisko 1500 nabywców do dziś nie może podpisać z deweloperem aktów notarialnych przenoszących na nas własność lokali, ponieważ nie można ustalić wielkości udziału dla poszczególnych mieszkańców w częściach wspólnych nieruchomości. Oznacza to, że w świetle prawa nie są właścicielami nabytych lokali, choć ponoszą wszelkie koszty ich utrzymania" - piszą w liście otwartym do Trzaskowskiego klienci J.W. Construction.
Dodają: "Całokształt tej sytuacji rzutuje także, a może przede wszystkim, na wysokość zaciągniętych kredytów, powoduje konieczność spłaty podwyższonych rat, rzutuje na żądanie przez banki ubezpieczeń pomostowych, dodatkowych ubezpieczeń, konieczność ponoszenia kosztów kolejnych aneksów, a także na stabilność życia i dobrostan mieszkańców oraz brak możliwości rozporządzania prawem własności lokalu" - czytamy w liście otwartym.
Ratusz: J.W. Construction może podpisywać akty notarialne, tylko nie chce
Miejscy urzędnicy zgadzają się z klientami J.W. Construction, że zostali wzięci na zakładników. Ale twierdzą, że ich trudna sytuacja to wyłącznie efekt decyzji dewelopera. Olga Szewczyk w piśmie do Inwestora zwraca uwagę, że ten w czerwcu 2023 r. poprosił o wydanie zaświadczenia o samodzielności dla lokalu składającego się z: holu recepcyjnego na parterze oraz dla jednostek hotelowych położonych na kondygnacjach od 4 do 16, z wydzielonymi windami obsługującymi hotel. "I dla tak określonego lokalu stołeczny ratusz wydał w lipcu 2023 r. zaświadczenie o samodzielności" - podkreśla urzędniczka.
Inaczej: ratusz stwierdził samodzielność hotelu jako całości. Nie chce zaś stwierdzić, że samodzielne są pojedyncze lokale tworzące hotel. Ale zarówno wszystkie mieszkania w Hongkongu Warszawy, jak i jego cześć hotelowa, mają już wydane decyzje.
Teoretycznie - zdaniem ratusza - można by już zatem podpisać akty notarialne. Ale J.W. Construction tego nie chce. Bo musiałby traktować część hotelową jako całość, a chce każdy ze 157 lokali sprzedać osobno.
"Znaleźliśmy się w pułapce tego sporu, nie przysługują nam żadne prawa w tym sporze, nie mamy do kogo się zwrócić o pomoc, a dodatkowo ponosimy konsekwencje finansowe (kredyty i utrzymanie bieżące lokali) i czujemy się pozbawieni pomocy ze strony zarówno dewelopera, jak i organów publicznych" - piszą w liście otwartym do Trzaskowskiego klienci J.W. Construction.
A w innym miejscu piszą: "Zapłaciliśmy za mieszkania i na mocy pozwolenia na użytkowanie w nich mieszkamy, ale nie jesteśmy ich prawnymi właścicielami z powodu braku aktów notarialnych. Aktów nie możemy podpisać, ponieważ brakuje zaświadczeń o samodzielności dla części lokali hotelowych".
Ratusz: nie możemy się zgodzić na współudział w legalizacji nieuczciwych praktyk
W kwietniu klienci J.W. Construction wystosowali do stołecznego ratusza petycję o stwierdzenie samodzielności lokali. W odpowiedzi do dewelopera Olga Szewczyk załączyła screen z forum mieszkańców budynku przy Kasprzaka 29 i 29a na "popularnym portalu społecznościowym".
"Mieszkańcom udziela się instrukcji, by podpisując petycję podawali inny adres zamieszkania niż Kasprzaka 29, »gdyż obecnie nie ma zgody na korzystanie z tych lokali na warunkach lokali mieszkaniowych« (...) to zaplanowana próba obchodzenia przepisów prawa budowlanego i lokatorskiego oraz jednoznacznie obnaża intencje inwestora" - napisała urzędniczka.
Zwróciła uwagę, że ludzie sami się przyznają, że mieszkają w lokalach jakoby hotelowych. I stwierdziła, że zatem ta część budynku działa na zasadach najmu długookresowego. "A nie jako obiekt służący do krótkotrwałego i ogólnodostępnego zakwaterowania charakterystycznego dla hotelu".
I dalej stwierdziła ostro: "Wydanie zaświadczenia oznaczałoby faktyczną zgodę na naruszenie decyzji o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie [dla hotelu], a także współudział w legalizacji nieuczciwych praktyk polegających na nielegalnym przekształcaniu funkcji budynków, z całkowitym pominięciem procedur prawa budowlanego i ustawy o usługach hotelarskich. Na taki proceder nie może być przyzwolenia".
J.W. Construction: nie ma powodu, by zakładać, że nabywcy "lokali hotelowych" będą w nich mieszkać
W innym miejscu urzędniczka pisze - i można się domyślić, że kreśliła te słowa z kamienną miną Bustera Keatona - że odmowa stwierdzenia samodzielności lokali powstałych jako hotel, jest podjęta... w obronie interesu J.W. Construction jako inwestora hotelu.
"Gdyby uznać ich samodzielność (...) właściciel takiego wydzielonego lokalu może równie dobrze podjąć decyzję o samodzielnym zamieszkaniu, wykorzystując lokal w sposób odmienny od funkcji hotelowej, na którą wydano pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie. W takiej sytuacji przedsiębiorca prowadzący działalność hotelarską w pozostałej części budynku nie będzie miał prawnej możliwości skutecznej ochrony integralności obiektu hotelarskiego".
I dalej: "Przekształcenie poszczególnych jednostek hotelowych w odrębne lokale może prowadzić do powstania lokali mieszkalnych znanych już jako »mikrokawalerki«, czyli lokali o minimalnych metrażach, niespełniających jakichkolwiek wymagań higieniczno-sanitarnych, norm dotyczących nasłonecznienia ani budowlanych, obciążonych 23 proc. VAT. W konsekwencji sukcesywna sprzedaż jednostek hotelowych doprowadzi do utraty przez obiekt statusu hotelu i zmiany jego funkcji użytkowej, ustalonej w decyzjach o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie".
Maciej Oborski z równie kamienną miną w wywiadzie-reklamie przekonuje, że nie ma żadnego powodu, by z góry zakładać, że nabywcy lokali hotelowych będą wykorzystywać je jako mieszkalne.
"Szerszy kontekst patodeweloperki"
Naczelniczka w piśmie do dewelopera pisze jeszcze ostrzej: "Należy zwrócić uwagę na szerszy kontekst patodeweloperki, polegającej na tym, że deweloperzy budują obiekty formalnie zamieszkania zbiorowego w celu faktycznego ich przekształcenia w budynki mieszkalne, przy jednoczesnym obejściu wymagań stawianych zabudowie mieszkaniowej".
I dalej: "Lokale te - często o skrajnie niskim standardzie użytkowym (powierzchnia poniżej 25 m kw, brak wymaganego nasłonecznienia, niewystarczająca wentylacja, brak odpowiednich zabezpieczeń przeciwpożarowych czy akustycznych) - w żadnym wypadku nie uzyskałyby pozwolenia na budowę jako lokale mieszkalne spełniające obowiązujące przepisy techniczno-budowlane".
Oborski: "Bliska Wola Tower to nie są lokale mieszkalne przeznaczone do prowadzenia gospodarstw domowych. Klienci, którzy te lokale kupili, nie sygnalizują, że dzieje im się krzywda z powodu metrażu". I podkreśla, że nie wszystkie lokale hotelowe mają metraż poniżej 25 m kw..
"Największymi poszkodowanymi są klienci, nabywcy lokali w Bliska Wola Tower (...) zapłacili 100 proc. ceny, a budynek jest użytkowany od 2022 r. Deweloper chce przemieść własność, ale nie może (...) postawa urzędnicza w tej sprawie jest wyrazem nieuprawnionej ingerencji w prawo własności tych osób, gdyż nie mogą one np. zbyć lokalu, gdyż formalnie nie są jeszcze jego właścicielami" - ubolewa Oborski.
Ratusz: "Niby-mieszkania to nie mieszkania. Gdzie zaparkują ich właściciele?"
Olga Szewczyk z kolei przekonuje, że niby-mieszkania prowadzą do konfliktów społecznych i pogorszenia warunków życia mieszkańców. "Jaskrawy przykład: dla zabudowy mieszkaniowej przyjmuje się zazwyczaj 1-1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie, a dla zabudowy hotelowej bywa to nawet tylko 5 miejsc na 1 tys. m kw powierzchni użytkowej.
Skutkuje to drastycznym deficytem miejsc parkingowych i przeciążeniem okolicznych ulic" - zwraca uwagę Olga Szewczyk.
Swoje pismo zakończyła zdaniem: "W tego typu sprawach konieczne jest zajęcie stanowiska, które nie będzie prowadzić do utrwalenia skutków praktyk, które słusznie uzyskały miano patodeweloperskich oraz do utraty zaufania obywateli do instytucji państwa prawa".
"Mieszkańcy zdają sobie sprawę, że jeśli stanowisko dewelopera i Biura Architektury i Planowania Przestrzennego nie ulegnie zmianie, być może jedynym sposobem na zamknięcie sprawy jest pozew o przymusowe wykonanie zobowiązania.
Jednak opłata sądowa w wysokości 5 proc. wartości każdego lokalu to dla nas zbyt wysoka cena za uzyskanie własności zakupionych przez nas lokali" - napisali klienci J.W. Construction w liście otwartym do Rafała Trzaskowskiego.
